Bien immobilier à l’étranger : déclaration, succession et transmission

Le 4 décembre 2025, 26 juridictions dont la France ont publié une déclaration commune soutenant l’accord AMAC RBI, sous l’égide de l’OCDE. Ce dispositif prévoit l’échange automatique d’informations sur les biens immobiliers détenus à l’étranger. Son entrée en vigueur est attendue entre 2029 et 2030. Après les comptes bancaires et les cryptoactifs, les administrations fiscales vont pouvoir croiser les données des registres fonciers étrangers avec les déclarations des contribuables français.

Le précédent existe. Entre 2013 et 2017, la régularisation des comptes bancaires non déclarés à l’étranger a conduit au traitement de plus de 50 000 dossiers, représentant 32 milliards d’euros d’avoirs et environ 8 milliards d’euros de recettes pour l’État, selon le ministère de l’Économie. L’immobilier pourrait suivre le même chemin.

Résidence secondaire au Portugal, appartement hérité au Maroc, investissement locatif en Espagne. De nombreux Français possèdent un bien immobilier hors de France sans toujours mesurer leurs obligations déclaratives. Ces obligations dépendent de l’usage du bien, de la valeur du patrimoine global et des conventions fiscales applicables. Elles se renforcent considérablement quand le bien entre dans une succession internationale ou fait l’objet d’une donation. Dans ces situations, le recours à un avocat en droit des successions et du patrimoine est souvent déterminant pour éviter des erreurs coûteuses.

Ce guide détaille les règles en vigueur, les formulaires à connaître et les risques concrets auxquels s’exposent les contribuables en situation irrégulière.

Quand faut-il déclarer un bien immobilier détenu à l’étranger ?

Un bien immobilier n’est pas un compte bancaire

La confusion est fréquente. Les comptes bancaires ouverts à l’étranger doivent être déclarés chaque année via le formulaire n° 3916, en application de l’article 1649 A du Code général des impôts. Pour les biens immobiliers, aucune déclaration spécifique n’existe. Il n’y a pas de formulaire « je possède un bien à l’étranger ».

Ce qui déclenche une obligation déclarative, ce n’est pas la détention du bien en elle-même. C’est ce que vous en faites : le louer, le vendre, le transmettre. Ou simplement le détenir dans un patrimoine qui dépasse un certain seuil.

Les situations qui créent une obligation

Tous les propriétaires ne sont pas logés à la même enseigne. Un Français qui possède une résidence secondaire en Italie qu’il occupe quelques semaines par an et dont le patrimoine immobilier total reste sous 1,3 million d’euros n’a rien à déclarer au titre de ce bien. En revanche, dès qu’un revenu locatif est perçu, que le seuil de l’IFI est franchi, ou que le bien change de main par vente, donation ou décès, des obligations apparaissent.

Voici un récapitulatif des principales situations :

L’absence d’obligation déclarative ne signifie pas que l’administration ignore le bien. Avec la mise en place progressive de l’échange automatique d’informations immobilières, les biens jusqu’ici invisibles pour le fisc français vont progressivement apparaître dans les bases de données croisées entre États.

Revenus locatifs et IFI : les obligations courantes

Déclarer les loyers perçus à l’étranger

Le droit fiscal français repose sur un principe simple : tout résident fiscal français déclare l’ensemble de ses revenus mondiaux. Les loyers perçus d’un bien situé hors de France n’échappent pas à cette règle, quelle que soit leur origine géographique.

En pratique, les revenus fonciers étrangers doivent d’abord être reportés sur le formulaire n° 2047 (déclaration des revenus encaissés à l’étranger). Ils sont ensuite intégrés dans la déclaration n° 2044 (revenus fonciers), selon les mêmes modalités que des revenus de source française. Le résultat net est enfin reporté sur la déclaration principale n° 2042, cases 4BA ou 4BE selon le régime applicable.

La question de la double imposition se pose systématiquement. Un propriétaire qui paie déjà des impôts sur ses loyers dans le pays où se situe le bien ne devrait pas être imposé une seconde fois en France sur les mêmes sommes. C’est le rôle des conventions fiscales bilatérales, dont les mécanismes varient d’un pays à l’autre.

Deux systèmes coexistent selon la convention applicable :

Un point essentiel est souvent ignoré. Même si la convention fiscale exonère les revenus d’imposition en France, ceux-ci doivent quand même être déclarés. L’administration les prend en compte pour déterminer le taux effectif d’imposition applicable aux autres revenus du foyer. Omettre cette déclaration fausse le calcul de l’impôt et peut entraîner un redressement. La liste des conventions en vigueur est consultable sur le portail des conventions fiscales d’impots.gouv.fr.

Le seuil de l’IFI : 1,3 million d’euros de patrimoine immobilier

L’impôt sur la fortune immobilière concerne les contribuables dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition. Pour les résidents fiscaux français, ce patrimoine s’entend de manière mondiale. Les biens situés à l’étranger sont donc inclus dans le calcul et doivent figurer sur le formulaire n° 2042-IFI.

Cette obligation vise aussi les résidences secondaires à l’étranger qui ne produisent aucun revenu. La valeur vénale du bien doit être estimée au prix du marché local, et les dettes afférentes (crédit immobilier en cours, par exemple) peuvent être déduites sous certaines conditions prévues par le Code général des impôts.

Un piège fréquent mérite d’être signalé ici. Si vous détenez un compte bancaire à l’étranger pour percevoir les loyers ou régler les charges du bien, ce compte doit faire l’objet d’une déclaration séparée sur le formulaire n° 3916. Le défaut de déclaration expose à une amende de 1 500 euros par compte et par année, portée à 10 000 euros lorsque le compte est situé dans un État non coopératif (article 1736, IV, 2 du CGI). Les sommes figurant sur un compte non déclaré sont par ailleurs présumées constituer des revenus imposables, sauf si le contribuable apporte la preuve contraire.

Vente d’un bien à l’étranger : la plus-value oubliée

C’est l’un des angles morts les plus fréquents. Un résident fiscal français qui vend un bien immobilier situé hors de France est en principe imposable en France sur la plus-value réalisée, même si l’impôt a déjà été acquitté dans le pays du bien. Beaucoup de propriétaires considèrent à tort que la fiscalité française ne s’applique pas à une vente conclue à l’étranger.

Le traitement dépend de l’existence ou non d’une convention fiscale. En l’absence de convention, la plus-value est imposable en France dans les mêmes conditions que s’il s’agissait d’un bien situé sur le territoire national. Lorsqu’une convention existe, elle attribue en général le droit d’imposer au pays où se situe le bien. Mais cela ne signifie pas que la France renonce à taxer. Sauf clause d’imposition exclusive (dite « clause du ne… que »), la France conserve le droit d’imposer la plus-value et accorde un crédit d’impôt pour éviter la double imposition, plafonné à l’impôt effectivement payé à l’étranger. Si l’impôt français est plus élevé, la différence reste due en France.

Concrètement, la plus-value doit être déclarée dans le mois suivant la cession via le formulaire n° 2048-IMM, puis reportée sur les déclarations annuelles n° 2047 et n° 2042. Le calcul s’effectue selon les règles françaises (prix de cession moins prix d’acquisition, abattements pour durée de détention) et le montant obtenu peut être très différent de celui retenu par le pays étranger. Le taux d’imposition est de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux.

Point important : si la plus-value est exonérée en France en application d’une convention fiscale, aucune déclaration n° 2048-IMM n’est requise. Mais en cas de doute sur l’interprétation de la convention, l’assistance d’un avocat fiscaliste est indispensable pour éviter un redressement assorti de pénalités de retard.

Succession et donation d’un bien immobilier à l’étranger : les pièges à connaître

Avec environ 450 000 successions internationales par an dans l’Union européenne, soit une succession sur dix selon les estimations des notaires de Paris, la question du bien immobilier à l’étranger n’a rien de marginal. C’est souvent au moment d’un décès que la situation fiscale d’un bien détenu hors de France devient un véritable enjeu, et que la méconnaissance des étapes clés d’une succession aggrave les difficultés.

Le Portugal est aujourd’hui l’un des pays les plus concernés : l’héritage d’un bien immobilier au Portugal implique une déclaration fiscale locale dans les trois mois, une inscription au registre foncier et le déblocage des comptes bancaires, en parallèle des obligations déclaratives françaises. En Espagne, le délai de déclaration fiscale est de six mois à compter du décès, sans prorogation automatique. Un héritage franco-espagnol impose de respecter simultanément ce délai et les obligations déclaratives françaises

Le bien étranger entre dans l’actif successoral français

Lorsqu’une personne résidant fiscalement en France décède, l’ensemble de son patrimoine mondial est soumis aux droits de succession français (article 750 ter du CGI). Cela inclut les biens immobiliers situés hors du territoire national, sans exception. Le lieu de résidence des héritiers n’y change rien.

Le cas le plus fréquent en cabinet concerne la découverte d’un bien que le défunt n’a jamais déclaré de son vivant. Un appartement au Maroc, une maison familiale en Algérie, un terrain en Tunisie : les héritiers se retrouvent face à plusieurs questions simultanées. Le bien figurait-il dans une déclaration d’IFI ? Les revenus locatifs éventuels ont-ils été déclarés ? Comment évaluer le bien selon les règles françaises tout en respectant les formalités du pays d’implantation ? Quand l’un des héritiers était au courant de l’existence du bien et ne l’a pas révélé aux autres, la situation bascule dans le recel successoral et la dissimulation de biens, avec des conséquences civiles lourdes.

Un bien non déclaré qui apparaît dans une succession crée un double problème : les droits de succession sont dus sur la valeur du bien, et l’administration peut en parallèle engager un redressement rétroactif au titre de l’IFI ou des revenus fonciers que le défunt aurait dû déclarer. Chaque héritier lésé par cette situation peut se retrouver solidairement exposé au rappel d’impôt. Les délais de prescription en matière de succession varient : 3 ans en principe, mais le délai peut être porté à 6 ou 10 ans selon la gravité du manquement et l’existence d’avoirs étrangers non déclarés (article L. 169 du Livre des procédures fiscales).

Dans une succession franco-marocaine par exemple, les enjeux sont particulièrement sensibles. Le droit successoral marocain ne reconnaît pas les mêmes règles de dévolution que le droit français, et la convention fiscale entre les deux pays ne couvre pas les droits de succession. Les héritiers se retrouvent face à deux systèmes juridiques qui ne communiquent pas entre eux, avec un risque réel de double imposition.

Donation : anticiper pour éviter le redressement

En tant que résident fiscal français, toute donation de bien doit être déclarée à l’administration fiscale, que le bien donné soit situé en France ou à l’étranger, et qu’il s’agisse d’une donation simple ou d’une donation-partage. Cette obligation vaut quel que soit le pays de résidence du bénéficiaire. Elle s’applique même lorsque la convention fiscale bilatérale prévoit que la donation ne sera pas imposée en France.

Pourquoi déclarer si l’on n’est pas imposé ? Parce que la déclaration permet à l’administration de calculer le taux d’imposition applicable à l’ensemble des donations du foyer fiscal. Omettre une donation étrangère fausse ce calcul et constitue un manquement aux obligations déclaratives.

Le cas classique est celui d’un parent qui transmet de son vivant un bien situé en Espagne, au Portugal ou en Italie à ses enfants. Si cette donation n’est pas déclarée en France, l’administration peut engager un redressement portant sur les droits de succession et de donation, dans un délai de 6 ans à compter de la donation. Les majorations applicables peuvent atteindre 40 % en cas de manquement délibéré. Le risque est encore plus élevé lorsque la transmission a pris la forme d’une donation déguisée, par exemple un achat immobilier financé par un parent mais enregistré au nom de l’enfant. Les transmissions impliquant un donateur âgé ou atteint de troubles cognitifs posent quant à elles la question de la validité du consentement, un sujet que recouvre la problématique plus large de la succession en cas de maladie d’Alzheimer et donation.

Les conventions fiscales en matière de succession : un terrain peu couvert

La France a signé plus d’une centaine de conventions fiscales bilatérales, tous impôts confondus. En matière de succession et de donation, ce réseau est beaucoup plus restreint. Le pays n’a conclu qu’une quarantaine de conventions couvrant les droits de mutation à titre gratuit, et certaines datent de plusieurs décennies. En matière de donations spécifiquement, seule une dizaine de conventions est en vigueur.

Quand aucune convention ne couvre les successions entre la France et le pays du bien, le risque de double imposition est concret. Le pays où se situe le bien peut prélever des droits locaux sur la transmission. La France, de son côté, impose la succession sur le patrimoine mondial du défunt. En l’absence de convention, le droit français prévoit un mécanisme correcteur unilatéral via l’article 784 A du CGI : les droits acquittés à l’étranger sur les biens situés hors de France sont imputables sur les droits dus en France. Mais ce crédit d’impôt ne couvre pas tous les cas et ne garantit pas l’élimination totale de la double imposition. Le problème se complique encore lorsque le conjoint survivant opte pour l’usufruit sur la succession, un droit qui n’existe pas nécessairement dans le pays où se situe le bien.

C’est dans ces configurations que l’accompagnement d’un avocat spécialisé en successions transfrontalières prend tout son sens. L’enjeu dépasse la seule fiscalité : il faut coordonner le droit successoral du pays du bien (règles de dévolution, enregistrement, formalités locales) avec le droit français (réserve héréditaire, droits du conjoint survivant, liquidation du régime matrimonial). Un montage mal articulé peut léser durablement un héritier ou exposer la succession à un contentieux sur plusieurs années.

Le cas franco-suisse est à ce titre exemplaire : depuis la dénonciation de la convention de 1953, les héritiers ne bénéficient d’aucun mécanisme conventionnel d’élimination de la double imposition. Les règles applicables à une succession franco-suisse illustrent concrètement les risques d’une telle absence.

L’accord OCDE de décembre 2025 : pourquoi régulariser maintenant

Ce que change l’AMAC RBI

Jusqu’à récemment, un bien immobilier détenu à l’étranger restait difficile à détecter pour le fisc français. Aucun dispositif international ne prévoyait l’échange systématique de données immobilières entre États. L’accord AMAC RBI publié le 4 décembre 2025 vient combler cette lacune. Porté par l’OCDE, il organise la transmission automatique des informations contenues dans les registres fonciers, les données fiscales locales et les actes de mutation.

26 juridictions se sont engagées à mettre en œuvre ce dispositif : la France, l’Espagne, l’Italie, le Portugal, l’Allemagne, la Belgique, le Royaume-Uni, la Grèce, l’Irlande, le Brésil et d’autres encore. La mise en œuvre effective est prévue entre 2029 et 2030, avec un appel lancé aux autres juridictions pour rejoindre l’initiative.

Pour mesurer l’ampleur de ce qui se prépare, il faut regarder ce qui existe déjà pour les comptes financiers. En 2025, 112 juridictions échangent chaque année des informations sur les comptes bancaires de leurs résidents, selon l’OCDE. La dissimulation d’un compte étranger est devenue quasi impossible. L’immobilier était jusqu’ici le dernier domaine qui échappait à ce type de contrôle croisé.

Les données qui seront échangées automatiquement chaque année couvrent un spectre large : identité du propriétaire (nom, adresse, numéro d’identification fiscale), caractéristiques du bien (adresse, type, valeur, droits détenus, quote-part), données relatives aux acquisitions et aux cessions (prix, date, plus-value, impôt acquitté dans le pays du bien), ainsi que les revenus immobiliers réguliers.

Un point essentiel concerne la détention indirecte. L’échange automatique visera le bénéficiaire effectif du bien, y compris lorsque celui-ci est détenu par l’intermédiaire d’une SCI ou d’une société écran. Comme le souligne Eve d’Onorio di Méo, avocate fiscaliste, « une détention par le biais de société écran sera aussi risquée que de détenir les biens en direct ». Les contribuables qui ont structuré la détention d’un bien étranger via une société pour en limiter la visibilité fiscale devront reconsidérer leur situation. À noter : lorsqu’un bien à l’étranger est détenu via une SCI française, celle-ci doit déjà déposer une déclaration n° 2072 auprès de l’administration fiscale.

Les omissions qui passaient jusqu’ici inaperçues deviendront des incohérences visibles dans les bases de données croisées. Le fisc français pourra comparer ce qu’il reçoit des pays partenaires avec ce que le contribuable a effectivement déclaré en France, que ce soit en matière de revenus, d’IFI, de plus-values ou de droits de succession.

Sanctions encourues et intérêt d’une régularisation spontanée

Le défaut de déclaration d’un bien immobilier à l’étranger ne relève pas d’une seule sanction. Les pénalités se cumulent selon la nature du manquement, et le montant total peut s’avérer considérable.

La régularisation spontanée reste en pratique la voie la plus favorable. Engager une mise en conformité avant tout contrôle fiscal permet en général de limiter le rattrapage à 3 années et de négocier des pénalités réduites, sans que cela ne constitue un droit automatique. Dans la période qui sépare aujourd’hui de l’entrée en vigueur de l’AMAC RBI, cette démarche est d’autant plus pertinente que l’administration sera vraisemblablement plus sévère une fois le dispositif opérationnel.

Pourquoi faire appel à un avocat spécialisé

La détention d’un bien immobilier à l’étranger se situe au croisement de trois ordres juridiques : le droit fiscal français, la convention fiscale bilatérale applicable et le droit local du pays où se trouve le bien. Le notaire intervient pour l’acte de succession ou de donation, l’expert-comptable pour la déclaration fiscale courante. Mais la coordination de l’ensemble revient à l’avocat, qui est aussi celui qui intervient en cas de contrôle fiscal ou de litige entre héritiers.

C’est d’autant plus vrai lorsque le bien entre dans une succession. Il faut à la fois évaluer le bien selon les règles françaises, vérifier les obligations fiscales passées du défunt, organiser la transmission en respectant le droit de deux pays, et parfois défendre les droits d’un héritier face à l’administration ou face aux autres héritiers. Lorsque la valeur du bien est contestée, une expertise judiciaire en matière de succession peut être nécessaire pour établir une estimation opposable.

Le cabinet Maxey accompagne les particuliers confrontés à une succession comportant des biens à l’étranger, une donation internationale ou un contrôle fiscal lié à un patrimoine non déclaré. Lorsque le dialogue entre héritiers est rompu, la médiation successorale offre une voie de résolution plus rapide et moins coûteuse que le contentieux judiciaire, et peut déboucher sur la négociation d’un protocole d’accord successoral qui sécurise les droits de chacun.

Avec 2,5 à 3 millions de Français résidant à l’étranger selon le ministère des Affaires étrangères, et une mobilité internationale qui ne cesse de croître, les situations patrimoniales transfrontalières vont continuer de se multiplier dans les années à venir.