Tontine immobilière et succession : fonctionnement, fiscalité et risques de requalification

Deux personnes achètent ensemble un appartement sous clause de tontine. Quinze ans plus tard, l’une décède et l’autre se retrouve seule propriétaire, sans que les enfants du défunt puissent revendiquer la moindre part du logement. La fragilité de ce montage vient d’être rappelée avec force : par un arrêt du 9 avril 2026 publié au Bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé pour la première fois qu’une clause de tontine inscrite dans les statuts d’une SCI et portant sur l’intégralité des parts entraîne la nullité de la société elle-même.

La tontine reste un outil légal et redoutablement efficace pour protéger un concubin, mais son mécanisme heurte les règles de la succession et expose à de réels risques. Voici ce qu’il faut savoir avant de signer ou de contester.

Clause de tontine : définition et mécanisme du pacte tontinier

Le vocabulaire varie selon les praticiens : clause d’accroissement, pacte tontinier, tontine immobilière. Le mécanisme reste unique et sa solidité tient à quelques conditions précises.

Une condition suspensive de survie à effet rétroactif

La clause est stipulée dans l’acte d’acquisition, devant notaire. Chacun achète sous condition suspensive de sa propre survie et condition résolutoire de son prédécès. Tant que les deux acquéreurs sont en vie, la propriété du bien reste juridiquement en suspens, sans quote-part identifiée ni acte de disposition possible sans l’accord de l’autre.

Au décès du premier, la condition se réalise et produit un effet rétroactif. Le survivant est réputé avoir été l’unique propriétaire depuis le jour de l’achat, le défunt étant censé ne l’avoir jamais été. Il n’y a donc jamais eu d’indivision entre eux, ni rien à partager, et cette fiction commande tout le raisonnement.

Les conditions de validité : aléa réel et financement proportionnel

La tontine est un contrat aléatoire conclu à titre onéreux : chacun accepte de perdre sa mise si l’autre lui survit. Cet aléa doit être réel au jour de la signature, ce qui suppose des espérances de vie comparables. Un écart d’âge considérable, ou une maladie grave connue des deux parties au moment de l’acte, vide le pari de sa substance.

Le second pilier tient au financement. Chaque acquéreur doit contribuer au prix à hauteur des droits qu’il acquiert, apport et remboursement du prêt compris. Lorsque l’un paie seul, la contrepartie s’évanouit et l’opération prend les traits d’une libéralité. C’est sur ce terrain que la clause sera attaquée le jour où des héritiers la contesteront.

Tontine et SCI : ce que change l’arrêt du 9 avril 2026

La clause d’accroissement peut aussi porter sur des parts de société civile immobilière, à condition d’être prévue dès l’origine dans les statuts. Greffée après coup sur des parts déjà détenues, elle s’expose à la nullité comme pacte sur succession future prohibé par l’article 722 du Code civil.

La décision du 9 avril 2026 ajoute un obstacle que peu de rédacteurs avaient anticipé. Deux concubins avaient constitué une SCI à parts égales, dont les statuts prévoyaient que le survivant serait réputé unique associé depuis l’origine. La Cour relève que cette rétroactivité contredit l’article 1832 du Code civil, qui impose au moins deux associés à la constitution. La sanction n’est pas la clause réputée non écrite, mais la nullité de la société entière.

De nombreuses SCI de concubins comportent aujourd’hui une clause de ce type et deviennent contestables. La parade tient en une ligne de rédaction : laisser au moins une part hors du pacte pour chaque associé, cette part entrant alors dans la succession du premier décédé.

Pourquoi les couples non mariés y recourent

Le concubin n’hérite pas. Le partenaire de PACS non plus, en l’absence de testament. C’est ce vide successoral que la tontine vient combler, à une époque où les formes d’union se sont diversifiées : l’Insee recense près de 200 000 pactes civils de solidarité conclus chaque année, pour 251 000 mariages célébrés en 2025 (Insee).

Tout dépend du statut du couple, qu’il relève du mariage, du PACS ou du concubinage.

Aux yeux du droit successoral, le concubin est un étranger. Au décès de son compagnon, il peut se voir réclamer le logement par les héritiers, ou contraint de racheter leurs parts pour rester chez lui. La tontine renverse la situation : le bien reste hors succession et le survivant en devient propriétaire par l’effet du contrat d’achat. La protection dépasse celle d’un testament, toujours révocable et bridé par la réserve des enfants, mais elle reste cantonnée au seul bien tontiné.

Tontine ou démembrement croisé

Le démembrement croisé constitue l’alternative la plus souvent envisagée : chacun acquiert l’usufruit d’une moitié du bien et la nue-propriété de l’autre. Au décès, le survivant réunit l’usufruit sur la totalité et conserve la jouissance du logement, tandis que la nue-propriété rejoint la succession et revient aux héritiers du défunt.

La différence est fondamentale. La tontine transfère la pleine propriété et écarte les héritiers, quand le démembrement leur laisse la valeur du bien en sécurisant l’occupation du survivant. Le choix dépend moins de la technique que de la configuration familiale. Les couples mariés, déjà protégés par la donation au dernier vivant et par les droits légaux du conjoint survivant, y trouvent rarement un intérêt. Un troisième outil complète parfois ce choix : désigner son concubin bénéficiaire d’un contrat d’assurance-vie, dont le capital reste sous conditions hors succession, sans protéger le logement lui-même.

Pourquoi le bien échappe aux héritiers

Le défunt étant réputé n’avoir jamais été propriétaire, le bien tontiné n’entre pas dans l’actif successoral. Il n’est ni partagé, ni rapporté, ni pris en compte pour calculer la part de chacun. Le notaire se limite à dresser l’attestation de propriété au nom du survivant.

L’exclusion s’étend à la réserve héréditaire. Parce qu’elle s’analyse en un contrat à titre onéreux et non en une libéralité, la tontine échappe en principe au rapport et à l’action en réduction. Un patrimoine peut ainsi être vidé de sa substance sans recours des héritiers réservataires, tant que la clause tient.

Le cas le plus douloureux concerne les familles recomposées. Un parent divorcé se remet en couple, achète une résidence avec sa nouvelle compagne sous clause de tontine, puis décède le premier. Les enfants du premier lit voient le logement échapper intégralement à la succession, parfois alors qu’il constituait l’essentiel du patrimoine familial. Le sentiment d’injustice est réel, mais l’atteinte à la réserve ne suffit pas devant un tribunal : il faut démontrer que la clause était viciée dès l’origine.

Fiscalité : le paradoxe du concubin protégé et lourdement taxé

L’avantage civil a un revers. L’article 754 A du code général des impôts pose le principe : les biens recueillis en vertu d’une clause de tontine sont réputés transmis à titre gratuit au survivant. La rétroactivité civile est neutralisée sur le terrain fiscal, et le survivant est taxé selon le lien qui l’unissait au défunt.

La tontine sert surtout les concubins, qui sont précisément les plus lourdement taxés. Le survivant devient pleinement propriétaire du logement tout en devant acquitter des droits considérables, un coût à chiffrer dès l’achat.

Le même article prévoit un tempérament. Lorsque le bien tontiné constitue l’habitation principale commune aux deux acquéreurs et que sa valeur globale reste inférieure à 76 000 euros, la transmission échappe aux droits de mutation à titre gratuit et le survivant acquitte les droits d’une vente ordinaire. Le seuil s’apprécie sur la valeur totale du bien au jour du décès. Il correspond à la conversion en euros des 500 000 francs fixés par la loi de finances pour 1980 et n’a jamais été revalorisé depuis, ce qui réduit sa portée à presque rien au niveau actuel des prix de l’immobilier.

Requalification en donation déguisée : quand les héritiers contestent

Un pacte tontinier déséquilibré n’est plus un pari, c’est une donation habillée en achat. Les héritiers l’ont compris, l’administration fiscale aussi, et chacun dispose de ses propres armes.

L’article 894 du Code civil définit la donation comme l’acte par lequel une personne se dépouille irrévocablement au profit d’une autre. Lorsque l’aléa fait défaut, ou qu’un seul des acquéreurs a financé le prix, la tontine perd sa nature onéreuse et révèle une intention libérale assimilable à une donation déguisée. La valeur du bien réintègre alors le calcul de la succession et les réservataires retrouvent l’action en réduction si la libéralité excède la quotité disponible.

Agissant en défense de leur réserve, les héritiers sont admis à rapporter la preuve par tous moyens : différence d’âge, état de santé du défunt à la date de l’acte, origine des fonds. La reconstitution du financement reste l’argument le plus décisif.

L’administration dispose d’une voie parallèle, fondée sur l’article L. 64 du Livre des procédures fiscales : elle peut écarter un acte fictif ou inspiré par la seule recherche d’un avantage fiscal. La requalification s’accompagne d’une majoration pouvant atteindre 80 % des droits éludés. Les deux contentieux sont indépendants et peuvent se cumuler, si bien qu’une clause validée civilement n’est pas à l’abri d’un redressement.

Le piège de l’indivisibilité en cas de séparation

La tontine a été conçue pour le décès, pas pour la rupture. Les couples qui se séparent le découvrent souvent trop tard.

Le principe selon lequel nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision n’a ici aucune prise. La tontine excluant par construction toute indivision, aucun partage judiciaire ne peut être obtenu tant que les deux contractants sont en vie. Les mécanismes destinés à débloquer une indivision successorale figée restent eux aussi inopérants.

Le bien devient alors inaliénable sans accord unanime. À la différence d’un bien indivis ordinaire, qui peut faire l’objet d’une licitation judiciaire, le bien tontiné reste hors d’atteinte et le blocage se prolonge jusqu’au décès de l’un des deux. La sortie amiable existe : les deux acquéreurs peuvent renoncer conjointement à la clause par acte notarié, le bien basculant en indivision classique. Cette renonciation n’est pas neutre fiscalement, et mieux vaut avoir pesé l’hypothèse de la rupture dès l’achat.

Parole d’avocat

Un homme de 58 ans et sa compagne de 41 ans achètent ensemble un appartement sous clause de tontine. Il finance l’apport en totalité et rembourse seul les mensualités, elle ne contribue qu’aux charges courantes. Il décède six ans plus tard, laissant deux enfants d’un premier mariage.

La compagne se retrouve seule propriétaire d’un bien qui représentait l’essentiel du patrimoine. Les enfants découvrent la clause chez le notaire. Deux failles rendaient la clause attaquable : un écart d’âge de dix-sept ans, qui affaiblissait l’aléa sans l’anéantir, et surtout un financement assumé par un seul des deux acquéreurs, établi par les relevés bancaires et le tableau d’amortissement du prêt.

Le dossier s’est réglé par une transaction. La compagne a conservé le logement et versé aux enfants une soulte correspondant à la fraction du prix financée par leur père, calculée au jour du décès. Aucune des deux parties n’a pris le risque d’un jugement, l’une craignant la requalification, les autres l’échec de la preuve.

La leçon tient en une phrase : la tontine ne se juge pas sur son intention, mais sur les relevés bancaires. Un couple qui souhaite ce montage doit organiser une contribution effective des deux acquéreurs, et conserver les preuves de ce financement pendant toute la durée du prêt.

Contester une tontine : preuves, délais et rôle de l’avocat

Pour l’héritier lésé, le contentieux relève du tribunal judiciaire du lieu d’ouverture de la succession, avec représentation obligatoire par avocat. Il peut demander la nullité de la clause pour défaut d’aléa, ou sa requalification en donation déguisée. Tout repose sur les preuves réunies avant l’assignation :

• les relevés bancaires et tableaux d’amortissement établissant l’origine réelle des fonds ;
• les éléments médicaux sur l’état de santé du défunt à la date de l’acte ;
• l’acte d’acquisition complet et les pièces préparatoires conservées par le notaire.

Les délais de prescription imposent une vigilance particulière. L’action en réduction se prescrit par cinq ans à compter du décès, ou par deux ans à compter du jour où l’héritier a eu connaissance de l’atteinte portée à sa réserve, sans jamais excéder dix ans après l’ouverture de la succession.

L’intervention la plus utile reste préventive. Avant l’achat, un avocat en droit des successions apprécie la pertinence de la tontine, vérifie que l’aléa et le financement résisteront à un examen ultérieur, et chiffre le coût fiscal pour le survivant. Une clause auditée avant signature se conteste beaucoup plus difficilement après le décès. En aval, l’accompagnement change de nature et beaucoup de dossiers se règlent par transaction ou médiation, pour éviter des années de procédure.

Dans un contentieux où l’écrit et la chronologie décident de tout, l’analyse initiale pèse plus lourd que la plaidoirie. Objectiver le risque, avant la signature comme après le décès, passe le plus souvent par un rendez-vous qui replace la clause dans les étapes clés d’une succession. Et lorsque la tontine est écartée au profit d’une acquisition classique, le sujet devient celui de l’indivision, que la loi du 7 avril 2026 vient précisément de réformer pour en faciliter la sortie.