Don exonéré de 100 000 euros pour un logement neuf, les règles à connaître avant fin 2026

Beaucoup de familles connaissent le dispositif. Il permet de donner jusqu’à 100 000 euros sans droits de donation, si l’argent sert à acheter un logement neuf ou à rénover sa résidence principale. Certains ont déjà viré les fonds à leurs enfants et rempli la déclaration fiscale. La suite est moins connue. Ce don comptera dans la succession et modifiera la part de chaque héritier. Il pourra aussi créer des tensions que la déclaration fiscale ne laissait pas prévoir.

L’échéance se rapproche, et aucune prorogation n’est prévue à ce stade. Le projet de loi de finances pour 2027, présenté en Conseil des ministres le 1er octobre 2026, ne proroge pas ce dispositif. Ce texte n’est encore qu’un projet, que le Parlement examinera jusqu’en décembre. En l’état, les sommes doivent donc être versées au plus tard le 31 décembre 2026.

Créé par l’article 71 de la loi de finances pour 2025, ce mécanisme a un volet fiscal bien connu. Son impact sur le rapport des libéralités, la réserve héréditaire et l’équilibre entre héritiers compte pourtant autant.

Exonération temporaire 2025-2026 : les conditions du dispositif

Le dispositif repose sur l’article 790 A bis du code général des impôts. Il exonère de droits de donation jusqu’à 100 000 euros par donateur et par donataire, dans la limite de 300 000 euros par donataire, sous conditions d’affectation.

Cette exonération s’applique aux dons réalisés entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026. Le projet de loi de finances pour 2027 ne la reconduit pas.

Cinq conditions doivent être réunies :

• un don de sommes d’argent en pleine propriété, versé entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026 ;
• un bénéficiaire enfant, petit-enfant, arrière-petit-enfant ou, à défaut de descendance du donateur, neveu ou nièce ;
• des fonds affectés au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant le versement ;
• un logement neuf ou en VEFA, ou des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov’ ;
• une occupation en résidence principale, ou une location à ce titre, pendant cinq ans.

Qui peut donner et qui peut recevoir ?

Les donateurs éligibles sont les parents, grands-parents et arrière-grands-parents. Les oncles et tantes peuvent également donner, mais uniquement s’ils n’ont aucune descendance. Contrairement au don familial de l’article 790 G, le texte n’impose aucune condition d’âge au bénéficiaire.

Le dispositif est réservé aux dons en pleine propriété d’une somme d’argent. Les donations démembrées, comme la nue-propriété, en sont exclues. Les fonds ne peuvent pas non plus être apportés à une SCI pour financer l’acquisition. Le donataire n’a pas besoin d’être primo-accédant.

Montants : 100 000 euros par donateur, 300 000 euros par donataire

Exemple : les deux parents donnent chacun 100 000 euros à leur fils, et le grand-père paternel ajoute 100 000 euros. Le fils reçoit 300 000 euros exonérés de droits, sans entamer ses abattements classiques.

Logement neuf, VEFA, rénovation : quels projets sont éligibles ?

Seuls deux types de projets ouvrent droit à l’exonération.

Délai d’utilisation de six mois : comment le respecter en VEFA

Le délai d’affectation de six mois pose une difficulté pratique en cas de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), car le logement n’est pas livré au moment de la signature.

Selon la doctrine administrative, c’est la signature du contrat de VEFA dans les six mois qui compte. Les appels de fonds versés ensuite au promoteur ne remettent pas en cause l’exonération, même s’ils interviennent après ce délai. En revanche, la construction d’une maison par le donataire sur son propre terrain est exclue du dispositif.

Logement ancien : uniquement pour des travaux de rénovation énergétique

L’achat d’un logement ancien n’est pas éligible, même pour un primo-accédant. L’ancien n’est visé que pour des travaux de rénovation énergétique, réalisés dans un logement dont le donataire est déjà propriétaire et qu’il affecte à sa résidence principale.

Les travaux doivent être éligibles à MaPrimeRénov’, sans cumul sur une même dépense. Le don exonéré ne peut pas financer une dépense qui a déjà bénéficié de MaPrimeRénov’ ou d’une déduction de charges. Il en va de même du crédit d’impôt de l’article 199 sexdecies du code général des impôts.

Obligation de résidence principale pendant cinq ans

Le donataire doit conserver le logement acquis pendant cinq ans, comme résidence principale ou loué à usage d’habitation principale. En cas de location, le bail ne peut pas être conclu avec un membre du foyer fiscal du donataire. Pour des travaux, le logement rénové doit rester sa résidence principale pendant cinq ans. Ni la loi ni la doctrine administrative ne prévoient d’exception pour invalidité ou licenciement.

Ce qui se passe si les conditions ne sont pas respectées

L’exonération n’est pas définitive. Si les fonds ne sont pas affectés dans les six mois, les droits de donation deviennent exigibles, avec intérêts de retard. Il en va de même si l’obligation de conservation de cinq ans n’est pas respectée. Une revente avant ce terme entraîne donc la remise en cause.

Même exonéré, le don doit être déclaré à l’administration fiscale. L’absence de déclaration expose le donataire à des pénalités et complique la preuve du don.

Cumul avec l’abattement classique de 100 000 euros et le don Sarkozy de 31 865 euros

Le don pour un logement neuf s’ajoute aux deux autres exonérations des donations familiales. La première est l’abattement de 100 000 euros par parent et par enfant, renouvelable tous les quinze ans. Au-delà, les droits de succession et de donation sur les gros héritages suivent un barème progressif.

Le don Sarkozy : un troisième mécanisme complémentaire

Le « don Sarkozy » désigne le don familial de sommes d’argent prévu à l’article 790 G du code général des impôts. Il doit ce surnom à la loi TEPA du 21 août 2007, en faveur du travail, de l’emploi et du pouvoir d’achat. Ce texte a été adopté au début du quinquennat de Nicolas Sarkozy. Il permet de transmettre 31 865 euros en franchise de droits, tous les quinze ans, à un enfant, un petit-enfant, un arrière-petit-enfant ou, à défaut, un neveu ou une nièce. Le donateur doit avoir moins de 80 ans et le donataire doit être majeur ou émancipé. Ce don est cumulable avec les deux précédents.

Depuis le 1er janvier 2026, la déclaration d’un don manuel doit en principe être faite en ligne, depuis l’espace particulier sur impots.gouv.fr. Le formulaire papier n° 2735 reste réservé aux cas d’exception.

Ce qu’un enfant peut recevoir en franchise totale : le tableau de cumul

Au total, un parent peut transmettre à un enfant jusqu’à 231 865 euros sans aucune imposition, si aucune donation n’a été faite depuis quinze ans. Il doit pour cela affecter 100 000 euros à un logement neuf ou à une rénovation. Le don de 31 865 euros suppose en outre un donateur de moins de 80 ans et un donataire majeur ou émancipé.

Articulation avec la succession : impact sur la réserve héréditaire et le rapport des libéralités

L’exonération de droits de donation ne rend pas le don neutre au regard de la succession du donateur. La question fiscale et la question civile sont distinctes.

Don exonéré fiscalement et rapport à succession : une confusion fréquente

Un don consenti à un héritier, comme un enfant, reste rapportable à la succession, même s’il a été exonéré de droits. Seule une dispense expresse l’en écarte. Le rapport oblige l’héritier gratifié à tenir compte, lors du partage, de ce qu’il a reçu, conformément aux articles 843 à 863 du code civil.

Pour un don affecté à un logement, la valeur rapportée n’est pas forcément celle du don. Selon l’article 860-1 du code civil, une somme qui a servi à acquérir un bien est rapportée pour la valeur de ce bien. Cette valeur est appréciée au jour du partage, d’après l’état du bien au jour de l’acquisition. Si l’appartement acheté avec 100 000 euros a pris de la valeur, c’est la valeur actualisée qui compte. Elle est retenue à proportion de la part du prix financée par le don.

Le tableau ci-dessous montre l’effet de cette règle pour un don de 100 000 euros sur un logement acheté 320 000 euros.

Les cohéritiers peuvent exiger ce rapport au partage, au besoin par une action en rapport des libéralités. Peu importe que la donation ait été taxée ou non.

Don hors part successorale ou en avancement de part successorale : ce que dit l’acte

Un don à un enfant est présumé fait en avancement de part successorale, autrefois appelé avancement d’hoirie. Au partage, la valeur rapportable s’impute alors sur sa part d’héritage. La distinction entre donation hors part successorale et avancement d’hoirie détermine donc si le don s’ajoute à la part d’héritage ou s’impute sur elle.

Pour que le don s’ajoute à la part d’héritage, la dispense de rapport doit être expresse. Elle peut figurer dans l’acte de donation ou être stipulée plus tard, par exemple par testament. Un simple virement sans écrit ne comporte aucune qualification. Les règles supplétives du code civil s’appliquent alors, parfois à rebours de l’intention du donateur.

Risque de déséquilibre entre héritiers : comment l’anticiper

Lorsque le don de 100 000 euros bénéficie à un seul enfant sur plusieurs, la question de l’équilibre successoral se pose immédiatement. Les héritiers qui s’estiment lésés disposent d’une action en réduction des libéralités excessives si la donation empiète sur leur réserve héréditaire.

La donation-partage est l’outil le mieux adapté pour prévenir ce type de situation. Elle répartit le patrimoine entre tous les enfants de manière anticipée et fige, en principe, la valeur des biens au jour de l’acte. La différence entre donation simple et donation-partage tient précisément à cet effet, qui sécurise l’équilibre entre héritiers.

Quand le don devient source de conflit : le rôle de la médiation successorale

Un don bien intentionné peut, des années plus tard, déclencher un conflit successoral. Au décès du donateur, les autres héritiers découvrent le don, contestent sa qualification, et le conflit entre frères et sœurs bloque le partage. La médiation successorale permet alors de s’accorder sur la qualification du don, une compensation ou les modalités du partage, sans années de procédure.

Parole d’avocat

En mars 2026, un père de deux enfants nous consulte. Il souhaite donner 100 000 euros à sa fille pour l’achat d’un appartement neuf de 320 000 euros, en profitant de l’exonération avant la fin de l’année. Son fils, locataire, ne reçoit rien pour l’instant.

Nous lui avons d’abord expliqué ce que le don représentera au moment du partage. Le don finance 31,25 % du prix. Si l’appartement vaut 400 000 euros le jour du partage, sa fille devra rapporter 125 000 euros. Sans explication, son fils aurait pu découvrir cet écart au moment de la succession et y voir un avantage caché.

Le don a finalement été fait par acte notarié, qualifié en avancement de part successorale, avec l’affectation des fonds précisée. Le père en a informé son fils et a prévu de lui consentir une somme équivalente avant 2028. [Cas à faire valider par Me Suella ou Me de la Bouillerie, puis retirer cette mention.]

Trois situations se prêtent à la médiation successorale après un don pour un logement neuf :

• désaccord sur la qualification du don, en avancement de part ou hors part, qui modifie le calcul des parts ;
• contestation de la valeur rapportée, le plus souvent lorsque le logement financé a pris de la valeur ;
• conflit sur l’existence même du don, quand un don manuel sans acte est ignoré ou nié par certains héritiers.

Après le 31 décembre 2026, ce que prévoit le PLF 2027

Le projet de loi de finances 2027 ne reconduit pas le don pour un logement neuf, mais il allégerait les dons d’argent consentis au premier semestre 2027. Le don familial exonéré serait porté à 50 000 euros et un taux de 6 % s’appliquerait, sans condition d’affectation, si le texte est adopté. Pour un achat dans le neuf déjà identifié, le don de 2026 reste la voie la plus sûre, car il ne dépend d’aucun vote.

Pourquoi consulter un avocat spécialisé en droit des successions avant de donner

Un virement et une déclaration fiscale ne règlent ni la qualification juridique du don ni ses conséquences sur la succession. Un avocat en droit des successions, également spécialisé en testament et donation, vérifie la compatibilité du don avec un testament existant et l’intérêt d’une donation-partage incluant tous les enfants.

Il anticipe aussi les effets du don sur la réserve héréditaire. D’autres outils peuvent compléter la stratégie, comme le démembrement de propriété ou une SCI familiale.

Questions fréquentes sur le don de 100 000 euros pour un logement neuf

Ce qu’il faut retenir

Le don de 100 000 euros pour un logement neuf est une opportunité fiscale réelle, mais temporaire. Ses effets sur la succession comptent autant que l’économie de droits.

Le dispositif prend fin le 31 décembre 2026. Pour un projet en cours, mieux vaut préparer l’acte dès maintenant et y intégrer la dimension successorale. Pour aller plus loin, l’administration fiscale récapitule sur une page dédiée ce qu’il est possible de donner à ses enfants et petits-enfants sans payer de droits.