Calcul, réclamation et recours sur l’indemnité d’occupation en indivision successorale

Un frère vit dans la maison de vos parents depuis le décès. Il ne paie rien, n’évoque jamais le partage, et vous vous demandez si vous pouvez réclamer quelque chose. Dans la majorité des cas, oui : l’occupation exclusive d’un bien indivis ouvre droit à une compensation financière au profit des héritiers qui en sont privés.

Le sujet a suffisamment préoccupé le législateur pour qu’il intervienne. La loi du 7 avril 2026 sur la sortie de l’indivision, entrée en vigueur le 9 avril, s’attaque directement à ces blocages. Dans l’exposé des motifs de la proposition de loi, rappelé par les services de l’État, les parlementaires soulignaient que certaines indivisions successorales litigieuses durent depuis vingt, trente ou quarante ans.

Restent les trois questions qui bloquent réellement les successions : combien exactement, à partir de quelle date, et comment obtenir le paiement quand celui qui occupe refuse d’en entendre parler.

Quand l’indemnité d’occupation est-elle due entre héritiers

Tant que la succession n’est pas partagée, le bien appartient à tous les héritiers ensemble et chacun dispose du même droit d’y vivre. La difficulté naît quand l’un s’installe et que les autres n’entrent plus. L’article 815-9 du code civil règle ce déséquilibre : l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

Le terme décisif est privativement. Avoir les clés ou y passer quelques week-ends ne caractérise pas une occupation exclusive.

L’occupant n’est pas débiteur envers ses frères et sœurs personnellement, il l’est envers l’indivision. La somme rejoint l’actif successoral, et chacun en récupère sa quote-part au partage.

Le cas du logement vacant mérite une précision. Le droit sanctionne une jouissance réelle, pas une possibilité d’accès. Mais la solution s’inverse dès que le détenteur des clés empêche activement les autres d’entrer. Le juge examine les faits, pas la répartition des clés.

Comment calculer le montant de l’indemnité

Le raisonnement se fait en trois temps, et mieux vaut le maîtriser avant d’annoncer un chiffre à son cohéritier.

Sur le premier point, une annonce comparable dans le même quartier ou une évaluation du bien immobilier menée par un professionnel cadrent déjà l’ordre de grandeur.

Une décote de l’ordre de 20 % est régulièrement observée en pratique, sans constituer une règle : le taux varie selon les juridictions et les circonstances, et les juges du fond disposent d’un pouvoir d’appréciation étendu.

Un exemple rend le mécanisme concret. Pour une maison dont la valeur locative est estimée à 900 euros par mois, une décote de 20 % ramène l’indemnité à 720 euros. Si l’occupant règle 100 euros de charges mensuelles incombant à l’indivision, la créance s’établit autour de 620 euros par mois, soit 7 440 euros sur une année d’occupation. Réparti entre trois héritiers, chacun récupère environ un tiers de cette somme au partage, l’occupant compris. Ces chiffres sont une illustration, pas un barème : seule une estimation de votre bien fait foi.

Un argument surgit presque systématiquement en défense : les travaux réalisés par l’occupant. Une rénovation de cuisine ne s’impute pas automatiquement sur l’indemnité due. Ces dépenses relèvent d’un compte distinct, celui des créances entre l’indivisaire et l’indivision, et seules les dépenses de conservation nécessaires ouvrent une compensation défendable.

Depuis quand et jusqu’à quand court l’indemnité

Fixer les bornes temporelles change tout, puisque quelques mois d’écart représentent parfois plusieurs milliers d’euros.

Lorsque l’occupation est continue et exclusive depuis l’ouverture de la succession, l’indemnité peut en principe être réclamée à compter du décès. Certaines décisions retiennent une date plus tardive, celle de la première mise en demeure, quand les héritiers ont laissé la situation s’installer sans protester. La jurisprudence n’étant pas uniforme, écrire tôt reste la meilleure protection.

À l’autre extrémité, la créance cesse de courir au jour du partage, de la vente du bien ou du départ effectif de l’occupant.

Ce dernier point vient d’être rappelé avec fermeté. Dans un arrêt du 12 juin 2025, la Cour de cassation censure des juges qui avaient maintenu une indemnité jusqu’au partage. Leur tort : n’avoir pas vérifié si le bien avait été remis à disposition de l’indivision avant cette date. L’arrêt concerne une indivision entre ex-époux, mais il se fonde sur l’article 815-9, applicable à toute indivision. La jouissance privative ne se présume pas, elle se prouve, période par période.

La prescription de cinq ans

L’action se prescrit par cinq ans, en application de l’article 815-10 du code civil, un délai comparable à d’autres délais de prescription en matière de succession. Le point de départ court à compter du moment où les héritiers non occupants ont connu ou auraient dû connaître l’occupation exclusive.

La conséquence est concrète. Un héritier qui laisse passer huit années ne récupérera au mieux que les cinq dernières, les trois premières étant définitivement perdues. Mieux vaut formaliser sa réclamation par écrit sans attendre l’issue du partage, quitte à en discuter le montant plus tard.

Qui échappe au paiement de l’indemnité

Toutes les occupations ne se paient pas, et réclamer à tort abîme durablement le dialogue familial.

La première exception tient à la volonté des héritiers eux-mêmes : une convention d’indivision signée par tous peut organiser une occupation gratuite ou fixer un forfait inférieur à la valeur locative. Cet accord doit être rédigé avec soin, et de préférence devant notaire, pour rester opposable dans le temps.

Un accord verbal ou une tolérance prolongée produisent parfois un effet comparable, mais leur preuve est fragile. Une occupation gratuite ne se décrète pas, elle se consent par tous les indivisaires. L’occupant qui affirme que « c’était convenu » doit le démontrer.

Le conjoint survivant, un cas particulier

L’article 763 du code civil accorde au conjoint survivant un droit temporaire au logement pendant l’année qui suit le décès. Pendant ces douze mois, il occupe gratuitement la résidence principale sans devoir la moindre indemnité aux enfants, y compris ceux issus d’une première union.

Au-delà, tout dépend de ce qui a été demandé. S’il a sollicité le droit viager au logement prévu à l’article 764 du code civil dans le délai imparti, il peut rester sa vie durant, ce droit s’imputant sur ses droits successoraux. Sans demande dans les temps, il redevient un occupant comme les autres et l’indemnité peut alors être due. La confusion joue des deux côtés : beaucoup d’enfants croient le conjoint exonéré sans limite, et beaucoup de conjoints aussi, ce qui pèse ensuite sur toute la succession du conjoint survivant.

Succession et divorce, deux régimes à ne pas confondre

Deux situations sont fréquemment mêlées, alors qu’elles n’ont ni le même fondement ni le même mode de calcul. Après une séparation, l’ex-conjoint qui reste seul dans le logement acheté à deux doit également une indemnité. Mais celle-ci se rattache à la liquidation du régime matrimonial et se fixe dans le cadre de la procédure de divorce, le juge pouvant en décider dès les mesures provisoires.

Confondre les deux régimes conduit à invoquer les mauvais textes et à saisir la mauvaise juridiction.

Parole d’avocat : une réclamation tardive de neuf ans

Un cas de figure revient régulièrement au cabinet, et il illustre mieux qu’un exposé théorique ce que le temps fait perdre.

Trois enfants héritent de la maison familiale. L’aîné y vit déjà depuis le décès de leur mère et personne ne dit rien : le deuil est récent, la famille préfère éviter le sujet. Neuf ans passent. Quand la fratrie décide enfin de vendre, les deux autres réclament l’indemnité depuis le premier jour.

Trois obstacles surgissent alors, et aucun n’est théorique. Les quatre premières années sont prescrites, définitivement perdues. Aucun écrit ne prouve la date à laquelle la fratrie a manifesté son désaccord. Enfin, l’occupant soutient qu’un accord familial l’autorisait à rester, et il n’a pas tort d’essayer : plus le silence a duré, plus cette thèse devient crédible.

La leçon tient en une phrase. Un simple courrier recommandé, envoyé la première année, aurait sécurisé l’intégralité de la créance sans rien coûter ni brusquer personne. Il n’oblige à aucune procédure et n’empêche pas de discuter le montant ensuite. Il fixe une date, ce qui est exactement ce qui manque dans ce dossier.

Comment réclamer une indemnité impayée

La procédure gagne à progresser du plus souple au plus contraignant, ne serait-ce que parce qu’un juge appréciera qu’une tentative sérieuse de dialogue ait précédé l’assignation.

Le premier réflexe consiste à ouvrir la discussion sur un chiffre argumenté plutôt que sur un reproche. Quand un notaire est déjà chargé du règlement de la succession, c’est souvent par lui qu’il faut passer : il connaît le dossier, dispose des pièces et peut inscrire l’indemnité dans le projet d’état liquidatif sans procédure.

Si la voie notariale ne suffit pas, une médiation familiale ou une négociation menée par avocats aboutit souvent plus vite qu’un procès, sans rompre le lien entre frères et sœurs. Elle débouche parfois sur un protocole d’accord successoral qui règle la question sans juge.

Cette étape n’est pas toujours facultative. L’article 750-1 du code de procédure civile impose une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative avant de saisir le tribunal judiciaire lorsque la demande porte sur une somme inférieure ou égale à 5 000 euros, à peine d’irrecevabilité. Une indemnité réclamée sur quelques mois seulement peut passer sous ce seuil, et l’évolution des obligations de médiation préalable mérite d’être vérifiée avant toute assignation.

Si le dialogue échoue, la mise en demeure marque le passage à l’écrit formel, puis l’assignation devant le tribunal judiciaire devient la seule voie restante. Trois éléments doivent être réunis avant d’envoyer le moindre recommandé :

• la preuve de l’occupation exclusive et de sa durée : attestations de voisins, factures d’énergie au nom de l’occupant, courriers reçus à cette adresse, assurance habitation
• une estimation datée de la valeur locative, idéalement établie par un professionnel
• les échanges antérieurs montrant que la question a déjà été posée sans réponse

La mise en demeure se rédige en recommandé avec accusé de réception. Elle rappelle les faits, chiffre la somme réclamée, précise la période concernée et fixe un délai de réponse. Ce courrier n’est pas une formalité : il fixe la date à partir de laquelle l’occupant ne peut plus prétendre ignorer la réclamation. À défaut d’accord sur le chiffre, une expertise judiciaire permet de fixer la valeur locative retenue.

Que faire si l’héritier occupant refuse de payer

Le refus de payer reste fréquent, et il n’a rien d’un blocage définitif.

Les mesures d’exécution classiques s’emploient peu tant que le partage n’est pas intervenu. Le levier réellement efficace demeure la compensation : la dette de l’occupant vient réduire la part qui lui reviendra, sans qu’il ait à y consentir.

Quand il refuse aussi le partage, l’action en partage judiciaire force la sortie de l’indivision, y compris par licitation si besoin, et fait trancher les comptes dans la même procédure. L’occupant qui souhaite garder le bien peut demander l’attribution préférentielle, sans que cela efface l’indemnité déjà due.

Une précision s’impose sur la durée. Un partage judiciaire se compte en années plutôt qu’en mois dès lors qu’un état liquidatif doit être établi par notaire, contesté, puis homologué. C’est précisément ce qui rend la voie amiable attractive, y compris pour l’occupant : elle lui évite de voir sa dette courir pendant toute la procédure.

Reste l’inquiétude légitime : à quoi bon obtenir une créance contre quelqu’un qui n’a rien. La réponse tient au même mécanisme. La compensation joue sur les droits successoraux de l’occupant, pas sur son patrimoine personnel, ce qui rend la créance largement indépendante de sa situation financière. Le risque ne réapparaît que si l’indemnité excède la valeur de sa part.

L’indemnité d’occupation est-elle imposable

Le Bulletin officiel des finances publiques est explicite. Les sommes versées entre indivisaires en application de l’article 815-9 représentent la contrepartie de la jouissance privative du bien. Elles constituent, pour celui qui les perçoit, un revenu brut imposable dès lors qu’elles se rapportent à la jouissance d’un immeuble nu.

Autrement dit, la somme obtenue n’est pas un simple ajustement de comptes entre héritiers. Elle peut devoir être déclarée. D’autres configurations restent plus incertaines, notamment un bien meublé. Une vérification au cas par cas auprès d’un notaire, d’un avocat fiscaliste ou du service des impôts reste préférable à l’application d’un principe général trouvé en ligne.

Pourquoi se faire accompagner en cas de conflit d’indivision

Beaucoup d’héritiers hésitent, par crainte d’envenimer une situation familiale déjà tendue. L’expérience montre plutôt l’inverse : un avocat en droit des successions déplace la discussion du terrain affectif vers celui des chiffres, ce qui apaise souvent des échanges devenus impossibles entre frères et sœurs.

L’apport est aussi très concret. Sécuriser le calcul de la valeur locative et de l’abattement évite de réclamer un montant qui sera balayé en défense. L’arbitrage entre voie amiable et voie judiciaire se joue sur trois paramètres : le rapport de force, le délai de prescription qui court et la solidité du dossier. Un héritier seul les évalue rarement avec justesse. En cas d’urgence caractérisée, saisir le juge des référés permet d’obtenir des mesures conservatoires sans attendre le fond.

Rétablir l’équilibre sans rompre le lien familial

Réclamer une indemnité d’occupation n’est pas un acte hostile, c’est le rétablissement d’un équilibre que l’indivision impose par nature. La difficulté tient rarement au droit, plutôt à la façon d’en parler à un frère ou une sœur, et au moment choisi pour le faire.

Un point mérite d’être suivi dans les prochains mois. La loi du 7 avril 2026 a entièrement réécrit l’article 840 du code civil et étendu le partage judiciaire à toutes les indivisions, y compris entre époux, partenaires de PACS et concubins. Ses modalités d’application renvoient à un décret en Conseil d’État encore attendu. Les conditions pratiques de sortie d’une indivision bloquée pourraient donc évoluer avant même que votre dossier ne soit tranché.

Chaque succession a ses particularités : la nature du bien, l’ancienneté de l’occupation, la présence d’un conjoint survivant, l’état des relations familiales. Un entretien permet à l’héritier lésé de savoir ce qui reste récupérable, et comment articuler cette créance avec les autres solutions pour sortir de l’indivision successorale.